作家：余飞
2025年的第一周，祝公共在新的一年里，诸事随手，纷扰消退！
01
上海、西安、太原，新址价钱仍在上升
回看刚兑现的2024年，是中国房地产干涉三年转机中转机深度最大的一年。
这些不错从卖地收入和商品房销量数据中得回佐证。
尽管全年数据官方还要比及本月中旬公布，不外透过前11个月的数据，基本大略确认。
寰宇卖地收入，自2021年见顶之后，依然两连跌，2023年唯有57996亿元，相较于高点工夫，着落了33.38%，相较于2022年着落了13.2%。
而财政部12月16日公布的数据显现，本年前11个月国有地盘使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%，全年预估在3.6万亿傍边。
制图：城市财经；数据：财政部
商品房销量方面，国度统计局数据显现，
1-11月份，新建商品房销售面积86118万浅近米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。
起原：国度统计局
全年商品房销售面积与销售额将从旧年的“双11”跌至“双9”。
在这样的大环境中，国度统计局纳入统计的70个大中城市，其更能体现市集价钱真实变化的二手房价钱，同比全线着落，莫得一个城市上升，其中厦门跌幅第一，跌幅为13.1%。
此外，金华、温州、广州、武汉、唐山、泉州、秦皇岛、南昌、包头、丹东、惠州、呼和浩特、襄阳、福州、九江、济南跌幅均在10%以上。
但新址方面，却有三个城市，价钱仍上升了。
左证国度统计局走漏的11月份数据显现，70个大中城市中，新址价钱同比变化，有67个城市着落，3个城市上升。
也即有67个城市的新址价钱低于旧年，3个城市高于旧年，这三个城市别离是上海、西安和太原。
制图：城市财经；数据：国度统计局
02
豪宅相沿的上海
上海是这一轮房地产转机中最扛跌的城市，不仅新址同比在涨，二手房上月环比也在涨。
当广州、深圳齐在猛跌，北京跌幅也较大的时候，上海举座均价，好像就象征性地跌了一下。
看上海统计局走漏的数据。
上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万浅近米，2022年降至1852.88万浅近米，2023年1808.03万浅近米，下降2.4%。
起原：上海2023年统计年鉴
其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万浅近米，销售额6937.77亿元。
2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。
2024上半年，上海统计局走漏，商品房销售面积783.23万浅近米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万浅近米，增长0.7%。
从新址阐扬上看，上海阐扬得还算清爽。但从更能响应市集变化的二手房市集来看，则下行情况相称廓清。
上海统计局走漏，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万浅近米降至2022年的1426.93万浅近米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房交易登记面积1708.03万浅近米，比上年增长5.8%。但仍旧唯有高点工夫的一半水平。
起原：上海2023年统计年鉴
其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万浅近米降至2022年的1271.82万浅近米，下降了45.9%。
房价方面，国度统计局走漏，本年6月份上海二手房价钱同比下降了6.3%。也即比旧年低了6.3%。
机构走漏的数据来看，克而瑞走漏，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/浅近米，较2023年40854元/浅近米微跌，但仍保捏高位。
举座来看，大略响应市集真实变化的二手房，上海销量腰斩，但价钱仅仅微跌。
不愧是中国经济第一城，还曲直常扛跌的。
此外，豪宅的助攻，是上海新址价钱依旧上升的要道力量。
克而瑞数据显现，前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一线城市中一骑绝尘。
前9月上海单价10万元以上豪宅共成交6229套，创下17个豪宅日光盘记录。
单价15万元以上顶豪成交井喷，上海成交套数达到2004套，是旧年全年的5.5倍。
总价3千万-5千万、5千万-1亿元、1亿元以上三个总价段，上海的成交套数别离是京、广、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。
03
诡异的太原：GDP负增长，新址价钱却上升
上个月我挑升写过一篇分析太原的著述。
太原的诡异之处在于，GDP负增长，新址价钱却在上升。
这座城市的GDP依然蚁合三个季度着落，且包揽了主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）倒数第一席位。
一季度，太原GDP为1205.22亿元，较旧年一季度减少了69.36亿元。增量与增速，在主要城市中，均位居倒数第一。
上半年，太原的GDP为2462.79亿元，增长1.6%。较旧年上半年减少了72.29亿元。无论增量、本体增速照旧口头增速，在主要城市中均倒数第一。
前三季度，太原的GDP前三季度，全市地区坐褥总值（GDP）3896.37亿元，增长1.0%。边界较旧年三季度减少了101.7亿元，减极少不仅在主要城市中最多，亦然独一增量为负的一个。在寰宇通盘城市中，亦是最多的一个。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
况且，太原背靠的山西省，通常堕入了水逆当中。
但其新址价钱，
却在逆势上升，连涨了两个月。
国度统计局走漏的数据显现，9月份太原新址价钱止跌反弹，环比上升0.3%，成为当月寰宇70个大中城市中价钱上升的三个城市之一。10月份，太原新址价钱环比上升0.2%，与平顶山、桂林和厦门比肩第二，涨幅仅次于上海（0.3%）。
这是什么情况？从贝壳找房走漏的数据来看，旧年太原的新址均价跌破了万元，当今又回到了万元之上。
之前本号分析过太原楼市的情况，要而言之，涨也棚改，跌也棚改。
2016年，太原发布《对于作念好棚户区改革货币化安置责任的实施办法》，全速开启了货币棚改模式。不光太原，统共山西齐按下了货币棚改的快进键。
公开贵府显现，2017年山西全省商品房待售面积消化周期保捏在10个月傍边，可售面积消化周期为止在18个月以内。
2017年年头，山西省住建厅再次明确，2017年山西要买通去库存与棚户区改革之间的通说念，积极推论棚改货币化安置。可售面积消化周期大于36个月的市、县，棚改货币化安置比例不低于80%，可售面积消化周期在18个到36个月之间的市、县不低于60%，其他市、县原则上不低于50%。
在这种配景下，太原房价从2016年的8000元/浅近米傍边统共狂飙至2018年的1.3万元/浅近米傍边，涨了62.5%。
但是，2018年年末的货币棚改大转向，径直施压太原楼市。
莫得了棚改支捏，太原开启了漫漫着落之路，房价从1.3万元的顶部统共下滑，2021年跌至万元关隘，2022年跌破万元。
本年一线城市的房价齐在跌，为何太原大略在9月份新址价钱止跌转涨？难说念太原楼市回暖了？
诚然不是，太原新址价钱上升：
一方面，是之前依然跌了许多，均价从1.3万跌至1万元隔邻。
另一方面，开盘未几，个别优质高端住宅楼盘开盘拉动所致。
比如10月份，《山西日报》就走漏，10月，太原小店区的6个中高端住宅相貌成交金额环比上升50%至250%，鼓吹了区域举座房价的狭窄上升。该区域的均价为12679元/浅近米，环比上升了4%。
由于市集不是很大，对于太原这样的弱省会城市，新址价钱很容易受到当月开盘楼盘的片区、优质过程影响。
是以，咱们看到，3月、4月、5月份、9月、10月、11月太原新址价钱环比也上升了，而1月、2月、6月、8月则鄙人跌。
是以，我一直强调，二手房价钱才调真实响应市集价钱变化。
而从二手房价钱来看，国度统计局走漏，11月份太原二手房价钱环比着落0.3%，同比着落4.7%。
04
西安：第四代住宅拉动
西安楼市，相称玄幻。
旧年在一块分析成齐和西安楼市的时候，我就说过：
成齐楼市这两年是个异类，在这畴前两年的悠闲市集会，成齐却像一个劲头完全的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。新址和二手房价钱更是捏续上升。
成齐新址直到旧年11月份启动转向着落，二手房则从旧年7月份启动着落。
西安楼市则是玄幻，它不同于成齐的新址与二手房齐坚挺，而是新址市集很嗨，二手房市集很惨淡，造成了显然对比。
西安的二手房早就启动着落，但新址却一直在涨，一直涨到了本年7月份，8月份止涨，9月份才启动转跌，10月份、11月份链接着落，由于着落时分才启动，导致其11月份新址价钱同比仍上升0.3%。
西安的新址与二手房价钱为何背离，新址为何大略上升这样久？
有东说念主施展说，是西安的详细实力强，东说念主口竞争力强。
西安，行为科教重镇，高教实力、东说念主口竞争力真实很强。
西安这座城市，行为西北第一城，最大的上风，即是东说念主口竞争力，在西北莫得哪座城市敢与之争锋。
七普数据显现，2010年至2020年十年间，西安常住东说念主口增多了448.5万东说念主，增量位居寰宇第四。
2021年西安常住东说念主口增多了20.3万东说念主，位居第四。2022年增多了12.29万东说念主，依旧位居第四。
2023年，在寰宇东说念主口下减慢度加速的配景下，西安的增量也大不如从前，但依旧有8.23万的增量，增量暂时位居寰宇第7。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
东说念主口源远流长地流入，带起原远流长的需求，对西安楼市组成较大利好。
况且，西安还虹吸着附进地区的购房需求，这些齐组成了西安房价的底气，兴味兴味上似乎说得通。
但逻辑上分歧原理。
一方面，如若东说念主口流入大略相沿房价络续上升，那么东说念主口增量第一城的合肥，新址价钱为何随处降价打折？
另一方面，如若东说念主口流入大略相沿房价，为何独独相沿起新址价钱，二手房怎样就撑不住？
是以，从东说念主口角度，压根施展欠亨。真实原因，之前中国房地产报发表的一篇针对西安楼市的著述中，有走漏：
一是前几年高价地大齐量入市，举高了房价。据克而瑞西安机构推论总司理李晓兵先容，从地盘供应来看，这几年西安地价一直处于上升态势，楼面价过万元的地块有80多宗，仅高新区就有52宗，地价一直上升下，一级市集传导至二级市集的动能较为权贵。
二是在这些高价地块上，房企又“重复”了高溢价居品。一位房企东说念主士先容，当下，西安热门板块起步面积齐在140浅近米以上，在居品上也作念了不少革命，举例第四代住宅居品等，好居品势必要匹配更高的价钱。
新京报走漏，本年1-11月，140浅近米户型成交套数的占比同比上升了6个百分点，主城区改善化时势基本造成；价钱上，200万元以上居品的占比向上69%，其中，300万元以上的中高价位居品成交占比也增长了5个百分点。
高端改善型居品和豪宅类居品的蚁集入市，带动了成交份额的扩容，结构性拉升了房价，这是西安新址价钱上升的压根能源。
克而瑞走漏的数据来看，西安是本年推出第四代新一代住宅数目最多的城市，共推出了39个，来岁瞻望还将推出14个第四代住宅楼盘。
优质楼盘多量入市，带动改善型群体置换，这是西安新址价钱同比大略上升的压根原因。
西安真实的房价情景，齐体当今了其二手房价钱变化当中。上海、太原亦然一样。
正如我在第一部分所说，从更能真实响应市集价钱变化的二手房价钱来看，70个大中城市房价欧洲杯投注入口，同比全线着落。